Der LMNP-Status zieht durch seine flexible Besteuerung an, aber die damit verbundene Mietverwaltung basiert auf konkreten Entscheidungen, deren Auswirkungen am Ende des Geschäftsjahres und nun auch beim Verkauf messbar sind. Zwischen der Reform der Kapitalgewinne, die 2025 in Kraft tritt, der nationalen Registrierungsnummer, die für möblierte Tourismusunterkünfte vorgeschrieben ist, und der Wahl des Steuersystems hat jede Entscheidung in der LMNP-Mietverwaltung quantifizierbare Konsequenzen über mehrere Jahre.
Wiederintegration der LMNP-Abschreibungen beim Verkauf: Was das Finanzgesetz 2025 ändert
Das Finanzgesetz für 2025 (Gesetz Nr. 2025-127 vom 14. Februar 2025) hat einen Grundpfeiler des LMNP im realen Regime geändert. Die Abschreibungen werden nun in die Berechnung des Kapitalgewinns beim Verkauf der Immobilie integriert, für alle Verkäufe, die ab dem 15. Februar 2025 durchgeführt werden.
Vor dieser Reform konnte ein nicht-professioneller Vermieter im realen Regime die Immobilie jedes Jahr abschreiben (was sein zu versteuerndes Ergebnis reduzierte), ohne dass diese Abschreibungen beim Verkauf berücksichtigt wurden. Der Kapitalgewinn wurde auf der Grundlage der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis berechnet, Punkt Ende.
Dieser Mechanismus förderte eine einfache Strategie: maximal abschreiben und dann nach einer Absetzung für die Haltedauer verkaufen. Die neue Regel bricht mit dieser Logik. Je höher die Summe der abgezogenen Abschreibungen ist, desto höher steigt die steuerpflichtige Basis beim Verkauf.
In der Mietverwaltung bedeutet dies, dass die Steuerung der Haltedauer zu einem zentralen steuerlichen Parameter wird. Ein LMNP-Eigentümer, der plant, in fünf bis zehn Jahren zu verkaufen, muss diese potenziellen Mehrkosten bereits bei der Vermietung berücksichtigen und nicht erst beim Unterzeichnen des Kaufvertrags. Ein vollständiger Leitfaden auf Capitaine Immo beschreibt die steuerlichen Mechanismen des LMNP, um seine Strategie im Voraus zu kalibrieren.
Reales Regime oder Mikro-BIC im LMNP: Vergleichstabelle zur Entscheidungsfindung
Die Wahl des Steuersystems beeinflusst die administrative Belastung, die Höhe der Steuer und die Kohärenz mit der Verkaufsstrategie. Hier sind die konkreten Unterschiede zwischen den beiden Optionen.
| Kriterium | Mikro-BIC | Reales Regime |
|---|---|---|
| Grenze der Mieteinnahmen | Anwendbar unter dem geltenden gesetzlichen Limit | Obligatorisch über dem Limit, optional darunter |
| Abzugssystem | Pauschaler Abzug von 50 % auf die Einnahmen | Abzug der tatsächlichen Kosten und Abschreibung der Immobilie |
| Abzugsfähige Kosten | Keine (Pauschale) | Darlehenszinsen, Arbeiten, Versicherungen, Verwaltungskosten, Grundsteuer |
| Abschreibung | Nein | Ja (Gebäude, Möbel, Arbeiten) |
| Auswirkungen beim Verkauf (seit 2025) | Kein Zusammenhang mit dem Kapitalgewinn | Wiederintegration der Abschreibungen in die steuerpflichtige Basis |
| Buchhaltungsaufwand | Vereinfachte Erklärung | Obligatorische Steuererklärung, häufige Inanspruchnahme eines Steuerberaters |
Der Mikro-BIC bleibt für Eigentümer geeignet, deren tatsächliche Kosten gering sind und die nicht planen, Arbeiten abzuziehen. Das reale Regime hingegen generiert eine Netto-Steuerersparnis, wenn die Summe der Kosten und Abschreibungen den pauschalen Abzug übersteigt. Mit der Reform 2025 muss dieser jährliche Gewinn jedoch im Verhältnis zu den Mehrkosten beim Verkauf betrachtet werden.
Gesetz Le Meur und nationale Registrierungsnummer: Verpflichtungen für die LMNP-Mietverwaltung
Das Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024, auch bekannt als Gesetz Le Meur, hat eine obligatorische nationale Registrierungsnummer mit 13 Ziffern für jede Anzeige von möblierten Tourismusunterkünften eingeführt. Diese Verpflichtung ist seit dem 20. Mai 2026 in Kraft.
Diese Nummer muss auf allen Verbreitungsplattformen (Airbnb, Booking, persönliche Websites) angegeben werden. Ihre Abwesenheit setzt den Vermieter Sanktionen aus. Das Gesetz stärkt auch die Befugnisse der Gemeinden, die die Mietobergrenze für die Hauptwohnung von 120 auf 90 Tage pro Jahr senken und lokale Quoten einführen können.
Für einen LMNP in der Mietverwaltung erfordern diese neuen Regeln mehrere Überprüfungen:
- Die Registrierungsnummer vor jeder Online-Anzeige zu erhalten und anzuzeigen, selbst im Falle einer Delegation an einen Verwalter
- Die anwendbare kommunale Regelung zu überprüfen (Tagesobergrenze, Gebiete, die einer Genehmigung für die Nutzungsänderung unterliegen)
- Die Nachweise für die Erklärung und Registrierung aufzubewahren, um auf eine mögliche kommunale Kontrolle zu reagieren
Ein Eigentümer, der seine Verwaltung an eine Concierge oder Agentur delegiert, muss vertraglich sicherstellen, dass der Bevollmächtigte diese Verpflichtungen einhält. Die Verantwortung für die Registrierung bleibt beim Eigentümer, nicht beim Verwalter.
LMNP-Aktivitätsmeldung und Dokumente zur zuverlässigen Nachverfolgung
Die Registrierung der LMNP-Aktivität erfolgt über das einheitliche Portal der INPI innerhalb von fünfzehn Tagen nach der Vermietung. Diese Formalität löst die Zuteilung einer SIRET-Nummer aus, die für jede spätere Steuererklärung erforderlich ist.
Über die Registrierung hinaus erzeugt die Mietverwaltung von möblierten Unterkünften ein Dokumentationsvolumen, das von Anfang an organisiert werden muss:
- Der möblierte Mietvertrag gemäß dem ALUR-Gesetz, mit dem detaillierten Inventar der Möbel, das von beiden Parteien unterzeichnet ist (Dekret 2015-981 über das minimale Mobiliar)
- Die Übergabeprotokolle bei Einzug und Auszug, die obligatorischen technischen Diagnosen (DPE, CREP, Elektrizität, Gas, ERP je nach Fall)
- Die Nachweise über die erhaltenen Mieten, die Rechnungen für Kosten und Arbeiten sowie die Abschreibungstabelle, wenn das reale Regime gewählt wird
- Das Formular CFE 1447-C-SD und den Fragebogen 751-SD, die nach der Registrierung erhalten werden
Ein unvollständiger Mietdossier schwächt den Abzug der tatsächlichen Kosten und erschwert jede Steuerprüfung. Das Archivieren jedes Dokuments nach Geschäftsjahr, digital oder physisch, vermeidet grobe Rekonstruktionen am Jahresende.
LMNP-Ausgangsstrategie: Den Verkauf bereits bei der Vermietung antizipieren
Die Wiederintegration der Abschreibungen in den Kapitalgewinn verwandelt den Verkauf in eine Variable aktiver Verwaltung. Eine Immobilie, die lange gehalten wird, profitiert von Abzügen für die Haltedauer, die den Effekt der Wiederintegration teilweise ausgleichen. Eine Immobilie, die schnell verkauft wird und eine hohe Summe an Abschreibungen hat, unterliegt einer signifikanten steuerlichen Mehrbelastung.
Der Abschreibungstakt ist daher nicht mehr nur ein einfaches Optimierungsinstrument für das Jahr. Er erfordert eine Projektion über die gesamte Dauer der Investition. Die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs zu simulieren, bevor man seine Abschreibungspolitik festlegt, hilft, unangenehme Überraschungen zum Zeitpunkt der Veräußerung zu vermeiden.
Diese Simulation muss das gewählte Steuersystem, die kumulierte Höhe der Abschreibungen, die voraussichtliche Haltedauer und die anwendbaren Abzüge berücksichtigen. Für eine Mietinvestition im LMNP beschränkt sich die Mietverwaltung nicht mehr auf die Betriebszeit: Sie beginnt mit dem Kauf und endet mit der Besteuerung des Verkaufs.