O status LMNP atrai pela sua fiscalidade flexível, mas a gestão locativa que o acompanha baseia-se em decisões concretas cujos impactos são medidos no final do exercício e, agora, na revenda. Entre a reforma da mais-valia que entra em vigor em 2025, o número de registro nacional imposto aos imóveis mobiliados para turismo e a escolha do regime fiscal, cada decisão de gestão locativa em LMNP tem consequências mensuráveis ao longo de vários anos.
Reintegração das amortizações LMNP na revenda: o que muda com a lei de finanças 2025
A lei de finanças para 2025 (lei n°2025-127 de 14 de fevereiro de 2025) modificou um pilar do LMNP no regime real. As amortizações agora são reintegradas no cálculo da mais-valia no momento da venda do bem, para todas as vendas realizadas a partir de 15 de fevereiro de 2025.
Antes dessa reforma, um locador de imóvel mobiliado não profissional no regime real podia amortizar o bem a cada ano (reduzindo assim seu resultado tributável) sem que essas amortizações fossem consideradas no momento da revenda. A mais-valia era calculada com base na diferença entre o preço de compra e o preço de venda, ponto final.
Esse mecanismo incentivava uma estratégia simples: amortizar ao máximo e, em seguida, revender após um abatimento por tempo de posse. A nova regra quebra essa lógica. Quanto maior o acúmulo de amortizações deduzidas, maior a base tributável na revenda.
Na gestão locativa, isso significa que o controle da duração da posse se torna um parâmetro fiscal central. Um proprietário LMNP que planeja revender em cinco a dez anos deve considerar esse custo adicional desde a colocação em locação, e não no momento de assinar o compromisso. Um guia completo no Capitaine Immo detalha os mecanismos fiscais do LMNP para calibrar sua estratégia antecipadamente.
Regime real ou micro-BIC em LMNP: tabela comparativa para decidir
A escolha do regime fiscal condiciona a carga administrativa, o montante do imposto e a coerência com a estratégia de revenda. Aqui estão as diferenças concretas entre as duas opções.
| Critério | Micro-BIC | Regime real |
|---|---|---|
| Limite de receitas locativas | Aplicável abaixo do teto legal em vigor | Obrigatório acima do teto, possível por opção abaixo |
| Mecanismo de dedução | Abatimento fixo de 50% sobre as receitas | Dedução das despesas reais e amortização do bem |
| Despesas dedutíveis | Nenhuma (fixo) | Juros de empréstimos, obras, seguros, taxas de gestão, imposto predial |
| Amortização | Não | Sim (edificação, mobiliário, obras) |
| Impacto na revenda (desde 2025) | Nenhuma relação com a mais-valia | Reintegração das amortizações na base tributável |
| Complexidade contábil | Declaração simplificada | Declaração fiscal obrigatória, uso frequente de um contador |
O micro-BIC continua sendo adequado para proprietários cujas despesas reais são baixas e que não planejam deduzir obras. Por outro lado, o regime real gera uma economia fiscal líquida quando o acúmulo de despesas e amortizações ultrapassa o abatimento fixo. Com a reforma de 2025, essa economia anual deve, no entanto, ser considerada em relação ao custo adicional na revenda.
Lei Le Meur e número de registro nacional: obrigações para a gestão locativa LMNP
A lei n°2024-1039 de 19 de novembro de 2024, chamada de lei Le Meur, instituiu um número de registro nacional de 13 dígitos obrigatório em cada anúncio de imóvel mobiliado para turismo. Essa obrigação é efetiva desde 20 de maio de 2026.
Esse número deve constar em todas as plataformas de divulgação (Airbnb, Booking, sites pessoais). Sua ausência expõe o locador a sanções. A lei também fortalece os poderes dos municípios, que podem reduzir o teto de locação da residência principal de 120 para 90 dias por ano e estabelecer cotas locais.
Para um LMNP em gestão locativa, essas novas regras impõem várias verificações:
- Obter e exibir o número de registro em cada anúncio antes de qualquer publicação, mesmo em caso de delegação a um gestor
- Verificar a regulamentação municipal aplicável (teto de dias, áreas sujeitas à autorização de mudança de uso)
- Conservar os comprovantes de declaração e registro para responder a um eventual controle municipal
Um proprietário que delega sua gestão a uma empresa de concierge ou a uma agência deve garantir contratualmente que o mandatário respeite essas obrigações. A responsabilidade pelo registro continua sendo do proprietário, não do gestor.
Declaração de atividade LMNP e documentos a serem mantidos para um acompanhamento confiável
A matrícula da atividade LMNP é feita pelo balcão único do INPI, dentro de um prazo de quinze dias após a colocação em locação. Essa formalidade desencadeia a atribuição de um número SIRET, necessário para qualquer declaração fiscal posterior.
Além da matrícula, a gestão locativa de imóveis mobiliados gera um volume de documentos que deve ser organizado desde o início:
- O contrato de locação mobiliada conforme a lei ALUR, com o inventário detalhado dos móveis assinado por ambas as partes (decreto 2015-981 sobre o mobiliário mínimo)
- Os laudos de entrada e saída, os diagnósticos técnicos obrigatórios (DPE, CREP, eletricidade, gás, ERP conforme os casos)
- Os comprovantes de aluguéis recebidos, as faturas de despesas e de obras, e a tabela de amortização se o regime real for escolhido
- O formulário CFE 1447-C-SD e o questionário 751-SD recebidos após a matrícula
Um dossiê locativo incompleto fragiliza a dedução das despesas no regime real e complica qualquer controle fiscal. Arquivar cada documento por exercício contábil, de forma digital ou física, evita reconstituições aproximadas no final do ano.
Estratégia de saída LMNP: antecipar a revenda desde a colocação em locação
A reintegração das amortizações na mais-valia transforma a revenda em uma variável de gestão ativa. Um bem mantido por muito tempo se beneficia de abatimentos por tempo de posse que compensam parcialmente o efeito da reintegração. Um bem revendido rapidamente, com um acúmulo de amortizações elevado, sofre um custo fiscal significativo.
O ritmo de amortização não é mais um simples alavancador de otimização anual. Ele envolve uma projeção ao longo de toda a duração do investimento. Simular o impacto fiscal da revenda antes de definir sua política de amortização permite evitar uma surpresa desagradável no momento da venda.
Essa simulação deve integrar o regime fiscal escolhido, o montante acumulado das amortizações, a duração de posse prevista e os abatimentos aplicáveis. Para um investimento locativo em LMNP, a gestão locativa não se limita mais ao período de exploração: ela começa com a compra e termina com a fiscalidade da saída.