De LMNP-status trekt aan door zijn flexibele belastingregime, maar het bijbehorende vastgoedbeheer berust op concrete afwegingen waarvan de impact aan het einde van het boekjaar en nu ook bij de verkoop meetbaar is. Tussen de hervorming van de meerwaarde die in 2025 van kracht wordt, het nationale registratienummer dat aan toeristische verhuur wordt opgelegd, en de keuze van het belastingregime, heeft elke beslissing in het LMNP-vastgoedbeheer meetbare gevolgen over meerdere jaren.
Herintegratie van LMNP-afschrijvingen bij verkoop: wat verandert de begrotingswet 2025
De begrotingswet voor 2025 (wet nr. 2025-127 van 14 februari 2025) heeft een pijler van de LMNP onder het werkelijke regime gewijzigd. Afschrijvingen worden nu heringevoerd in de berekening van de meerwaarde bij de overdracht van het goed, voor alle verkopen die plaatsvinden vanaf 15 februari 2025.
Voor deze hervorming kon een niet-professionele verhuurder onder het werkelijke regime het goed elk jaar afschrijven (waardoor zijn belastbare resultaat werd verlaagd) zonder dat deze afschrijvingen in aanmerking werden genomen bij de verkoop. De meerwaarde werd berekend op basis van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs, dat was het einde.
Dit mechanisme moedigde een eenvoudige strategie aan: maximaal afschrijven en dan verkopen na een vermindering voor de duur van het bezit. De nieuwe regel doorbreekt deze logica. Hoe hoger de cumulatieve afschrijvingen zijn, hoe groter de belastbare basis bij de verkoop.
In vastgoedbeheer betekent dit dat het beheer van de duur van het bezit een centraal fiscaal parameter wordt. Een LMNP-eigenaar die van plan is om binnen vijf tot tien jaar te verkopen, moet deze potentiële meerkosten al bij de verhuur in overweging nemen, en niet pas op het moment van het ondertekenen van de overeenkomst. Een uitgebreide gids op Capitaine Immo legt de fiscale mechanismen van de LMNP uit om zijn strategie vooraf te kalibreren.
Werkelijk regime of micro-BIC in LMNP: vergelijkende tabel voor afweging
De keuze van het belastingregime bepaalt de administratieve last, het bedrag van de belasting en de consistentie met de verkoopstrategie. Hier zijn de concrete verschillen tussen de twee opties.
| Criteria | Micro-BIC | Werkelijk regime |
|---|---|---|
| Grens voor huurinkomsten | Toepasbaar onder de geldende wettelijke grens | Verplicht boven de grens, mogelijk op optie eronder |
| Aftrekmechanisme | Vaste vermindering van 50% op de inkomsten | Aftrek van werkelijke kosten en afschrijving van het goed |
| Aftrekbare kosten | Geen (vast bedrag) | Rente, werkzaamheden, verzekeringen, beheerskosten, onroerende voorheffing |
| Afschrijving | Nee | Ja (gebouw, meubilair, werkzaamheden) |
| Impact bij verkoop (vanaf 2025) | Geen link met de meerwaarde | Herintegratie van afschrijvingen in de belastbare basis |
| Boekhoudkundige complexiteit | Vereenvoudigde aangifte | Verplichte fiscale aangifte, frequente inschakeling van een accountant |
De micro-BIC blijft geschikt voor eigenaren wiens werkelijke kosten laag zijn en die niet van plan zijn om werkzaamheden af te trekken. Het werkelijke regime genereert daarentegen een netto belastingbesparing wanneer de cumul van kosten en afschrijvingen de vaste vermindering overschrijdt. Met de hervorming van 2025 moet deze jaarlijkse winst echter worden afgewogen tegen de meerkosten bij de verkoop.
Wet Le Meur en nationaal registratienummer: verplichtingen voor LMNP-vastgoedbeheer
De wet nr. 2024-1039 van 19 november 2024, de zogenaamde wet Le Meur, heeft een nationaal registratienummer van 13 cijfers ingesteld dat verplicht is op elke advertentie voor gemeubileerde toeristische verhuur. Deze verplichting is van kracht sinds 20 mei 2026.
Dit nummer moet op alle publicatieplatforms staan (Airbnb, Booking, persoonlijke websites). Het ontbreken ervan stelt de verhuurder bloot aan sancties. De wet versterkt ook de bevoegdheden van gemeenten, die de huurgrens voor de hoofdverblijfplaats kunnen verlagen van 120 naar 90 dagen per jaar en lokale quota kunnen instellen.
Voor een LMNP in vastgoedbeheer vereisen deze nieuwe regels verschillende controles:
- Verkrijgen en tonen van het registratienummer op elke advertentie voordat deze online wordt gezet, zelfs in geval van delegatie aan een beheerder
- Controleren van de toepasselijke gemeentelijke regelgeving (grens van dagen, gebieden die onderhevig zijn aan toestemming voor wijziging van gebruik)
- Bewaren van de bewijsstukken van aangifte en registratie om te voldoen aan een eventuele gemeentelijke controle
Een eigenaar die zijn beheer aan een conciërge of een bureau delegeert, moet contractueel ervoor zorgen dat de gevolmachtigde aan deze verplichtingen voldoet. De verantwoordelijkheid voor de registratie blijft bij de eigenaar, niet bij de beheerder.
LMNP-activiteitsverklaring en documenten om te bewaren voor betrouwbare opvolging
De registratie van de LMNP-activiteit verloopt via het eenloketsysteem van het INPI, binnen vijftien dagen na de verhuur. Deze formaliteit leidt tot de toekenning van een SIRET-nummer, dat nodig is voor elke latere fiscale aangifte.
Bovenop de registratie genereert het gemeubileerd vastgoedbeheer een documentvolume dat vanaf het begin moet worden georganiseerd:
- De gemeubileerde huurovereenkomst conform de ALUR-wet, met de gedetailleerde inventaris van het meubilair ondertekend door beide partijen (decreet 2015-981 over minimaal meubilair)
- De in- en uitcheckrapporten, de verplichte technische diagnoses (DPE, CREP, elektriciteit, gas, ERP afhankelijk van de situatie)
- De bewijsstukken van ontvangen huur, de facturen van kosten en werkzaamheden, en de afschrijvingsstaat als het werkelijke regime wordt gekozen
- Het formulier CFE 1447-C-SD en de vragenlijst 751-SD ontvangen na registratie
Een onvolledig huur dossier verzwakt de aftrek van werkelijke kosten en bemoeilijkt elke fiscale controle. Het archiveren van elk document per boekjaar, digitaal of fysiek, voorkomt onvolledige reconstructies aan het einde van het jaar.
LMNP-uitstapstrategie: verkoop anticiperen vanaf de verhuur
De herintegratie van afschrijvingen in de meerwaarde transformeert de verkoop in een variabele van actief beheer. Een goed dat lange tijd wordt aangehouden, profiteert van verminderingen voor de duur van het bezit die gedeeltelijk het effect van de herintegratie compenseren. Een goed dat snel wordt verkocht, met een hoge cumul van afschrijvingen, ondervindt een significante fiscale meerkost.
Het tempo van afschrijvingen is dus niet langer een eenvoudig optimalisatie-instrument per jaar. Het vereist een projectie over de gehele duur van de investering. Simuleer de fiscale impact van de verkoop voordat u uw afschrijvingsbeleid vaststelt om een onaangename verrassing op het moment van de overdracht te voorkomen.
Deze simulatie moet het gekozen belastingregime, het cumulatieve bedrag van de afschrijvingen, de verwachte duur van het bezit en de toepasbare verminderingen integreren. Voor een verhuurinvestering in LMNP beperkt het vastgoedbeheer zich niet meer tot de exploitatieperiode: het begint met de aankoop en eindigt met de fiscaliteit van de verkoop.