El estatus LMNP atrae por su fiscalidad flexible, pero la gestión locativa que lo acompaña se basa en decisiones concretas cuyo impacto se mide al final del ejercicio, y ahora también en la reventa. Entre la reforma de la plusvalía que entrará en vigor en 2025, el número de registro nacional impuesto a los alojamientos turísticos y la elección del régimen fiscal, cada decisión de gestión locativa en LMNP conlleva consecuencias cuantificables a lo largo de varios años.
Reintegración de las amortizaciones LMNP en la reventa: lo que cambia la ley de finanzas 2025
La ley de finanzas para 2025 (ley n°2025-127 del 14 de febrero de 2025) ha modificado un pilar del LMNP en el régimen real. Las amortizaciones ahora se reintegran en el cálculo de la plusvalía al momento de la cesión del bien, para todas las ventas realizadas a partir del 15 de febrero de 2025.
Antes de esta reforma, un arrendador en meublé no profesional en el régimen real podía amortizar el bien cada año (reduciendo así su resultado imponible) sin que estas amortizaciones se tuvieran en cuenta al momento de la reventa. La plusvalía se calculaba sobre la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, punto final.
Este mecanismo fomentaba una estrategia simple: amortizar al máximo, luego revender después de un descuento por duración de tenencia. La nueva regla rompe esta lógica. Cuanto mayor sea el acumulado de amortizaciones deducidas, mayor será la base imponible en la reventa.
En gestión locativa, esto significa que el control de la duración de tenencia se convierte en un parámetro fiscal central. Un propietario LMNP que planea revender en cinco a diez años debe considerar este costo adicional desde el momento de la puesta en alquiler, y no al momento de firmar el compromiso. Una guía completa en Capitaine Immo detalla los mecanismos fiscales del LMNP para calibrar su estrategia por adelantado.
Régimen real o micro-BIC en LMNP: tabla comparativa para decidir
La elección del régimen fiscal condiciona la carga administrativa, el monto del impuesto y la coherencia con la estrategia de reventa. Aquí están las diferencias concretas entre las dos opciones.
| Criterio | Micro-BIC | Régimen real |
|---|---|---|
| Umbral de ingresos locativos | Aplicable bajo el límite legal vigente | Obligatorio más allá del límite, posible por opción por debajo |
| Mecanismo de deducción | Descuento forfaitario del 50 % sobre los ingresos | Deducción de los gastos reales y amortización del bien |
| Gastos deducibles | Ninguno (forfait) | Intereses de préstamo, obras, seguros, gastos de gestión, impuesto sobre bienes inmuebles |
| Amortización | No | Sí (edificación, mobiliario, obras) |
| Impacto en la reventa (desde 2025) | Ninguna relación con la plusvalía | Reintegración de las amortizaciones en la base imponible |
| Complejidad contable | Declaración simplificada | Declaración fiscal obligatoria, uso frecuente de un contador |
El micro-BIC sigue siendo adecuado para propietarios cuyas cargas reales son bajas y que no planean deducir obras. En cambio, el régimen real genera un ahorro fiscal neto cuando el acumulado de gastos y amortizaciones supera el descuento forfaitario. Con la reforma de 2025, este ahorro anual debe ser considerado en relación con el costo adicional en la reventa.
Ley Le Meur y número de registro nacional: obligaciones para la gestión locativa LMNP
La ley n°2024-1039 del 19 de noviembre de 2024, conocida como ley Le Meur, ha instaurado un número de registro nacional de 13 cifras obligatorio en cada anuncio de meublé turístico. Esta obligación es efectiva desde el 20 de mayo de 2026.
Este número debe aparecer en todas las plataformas de difusión (Airbnb, Booking, sitios personales). Su ausencia expone al arrendador a sanciones. La ley también refuerza los poderes de los municipios, que pueden reducir el límite de alquiler de la residencia principal de 120 a 90 días al año e instaurar cuotas locales.
Para un LMNP en gestión locativa, estas nuevas reglas imponen varias verificaciones:
- Obtener y mostrar el número de registro en cada anuncio antes de cualquier publicación, incluso en caso de delegación a un gestor
- Verificar la normativa municipal aplicable (límite de días, zonas sujetas a autorización de cambio de uso)
- Conservar los justificantes de declaración y registro para responder a un posible control municipal
Un propietario que delega su gestión a una empresa de conserjería o a una agencia debe asegurarse contractualmente de que el mandatario cumpla con estas obligaciones. La responsabilidad del registro recae en el propietario, no en el gestor.
Declaración de actividad LMNP y documentos a conservar para un seguimiento fiable
La inscripción de la actividad LMNP se realiza a través de la ventanilla única del INPI, en un plazo de quince días después de la puesta en alquiler. Este trámite desencadena la asignación de un número SIRET, necesario para cualquier declaración fiscal posterior.
Más allá de la inscripción, la gestión locativa en meublé genera un volumen documental que debe organizarse desde el principio:
- El contrato de alquiler amueblado conforme a la ley ALUR, con el inventario detallado del mobiliario firmado por ambas partes (decreto 2015-981 sobre el mobiliario mínimo)
- Los estados de entrada y salida, los diagnósticos técnicos obligatorios (DPE, CREP, electricidad, gas, ERP según los casos)
- Los justificantes de alquileres percibidos, las facturas de gastos y de obras, y el cuadro de amortización si se opta por el régimen real
- El formulario CFE 1447-C-SD y el cuestionario 751-SD recibidos tras la inscripción
Un expediente locativo incompleto debilita la deducción de los gastos en el régimen real y complica cualquier control fiscal. Archivar cada documento por ejercicio contable, de forma digital o física, evita reconstrucciones aproximadas a fin de año.
Estrategia de salida LMNP: anticipar la reventa desde la puesta en alquiler
La reintegración de las amortizaciones en la plusvalía transforma la reventa en una variable de gestión activa. Un bien mantenido durante mucho tiempo se beneficia de descuentos por duración de tenencia que compensan parcialmente el efecto de la reintegración. Un bien revendido rápidamente, con un acumulado de amortizaciones elevado, sufre un costo fiscal significativo.
El ritmo de amortización ya no es, por lo tanto, un simple palanca de optimización anual. Implica una proyección a lo largo de toda la duración de la inversión. Simular el impacto fiscal de la reventa antes de fijar su política de amortización permite evitar una sorpresa desagradable al momento de la cesión.
Esta simulación debe integrar el régimen fiscal elegido, el monto acumulado de las amortizaciones, la duración de tenencia prevista y los descuentos aplicables. Para una inversión locativa en LMNP, la gestión locativa ya no se limita al período de explotación: comienza con la compra y termina con la fiscalidad de la salida.