Die Buchungen für neue Mehrfamilienhäuser liegen bei etwa 15.000 bis 16.000 pro Quartal, also halb so viel wie vor 2022. Gleichzeitig steigen die Mieten um etwa 2,5 % im Jahresvergleich, und das Mietangebot bleibt unter dem Niveau vor Covid. Diese Trennung zwischen einem neuen Markt in einer tiefen Krise und einem alten Markt, der nahezu die gesamte Mietnachfrage absorbiert, redefiniert die Entscheidungen für Investitionen in neue oder alte Immobilien in Frankreich.
Zyklische Differenz zwischen neu und alt: was die Volumina offenbaren
Der alte Markt verzeichnete nach dem Tiefpunkt von 2024 einen Anstieg der Transaktionen, mit einem jährlichen Volumen von fast 955.000 Verkäufen. Diese Zahl spiegelt eine Normalisierung wider, jedoch keine deutliche Erholung: Der Markt hält sich, aber stagniert, so die Daten der Notare im ersten Quartal 2026.
Das Neue hingegen bleibt im freien Fall. Im ersten Halbjahr 2026 wurden weniger als 40.000 Verkäufe verzeichnet. Die Entwickler sehen sich hohen Baukosten, langen administrativen Fristen und einer rückläufigen Investorennachfrage seit dem Ende des Pinel-Programms gegenüber.
Wir stellen eine einfache betriebliche Feststellung fest: Das Alte ist heute der Hauptzugang zum Mietmarkt. Das Neue hat Vorteile (Garantien, Energieeffizienz, reduzierte Notarkosten), aber sein durchschnittlicher Preis und die Seltenheit der Produkte schränken die Zugänglichkeit für die Mehrheit der Investorenprofile ein. Um verfügbare Programme zu identifizieren und die beiden Segmente zu vergleichen, ist es hilfreich, die Website Striana zu konsultieren, die Angebote nach Standort und Typologie auflistet.
Mietrendite: renoviertes Alt gegen schlüsselfertiges Neu
Die Bruttorendite einer gut gelegenen Altimmobilie übersteigt oft die des Neuen, hauptsächlich weil der Kaufpreis pro Quadratmeter signifikant niedriger bleibt. In mittelgroßen Städten gleicht dieser Preisunterschied die Kosten für die energetische Sanierung erheblich aus.
Das Neue weist leicht höhere Mieten auf, dank der Konformität mit RE 2020 und der Attraktivität für Mieter, die auf Nebenkosten achten. Im Gegensatz dazu absorbiert der Erwerbspreis einen erheblichen Teil der Rendite.
Drei Parameter trennen konkret die beiden Segmente hinsichtlich der Rentabilität:
- Der Kaufpreis pro Quadratmeter: Das Alte bleibt in den meisten lokalen Märkten günstiger, was das Verhältnis von Miete zu Preis mechanisch verbessert.
- Die Höhe der Arbeiten im Alten: Eine umfassende energetische Sanierung (Dämmung, Heizungswechsel) kann ein erhebliches Budget darstellen, generiert jedoch steuerlich absetzbare Verluste auf das Gesamteinkommen.
- Die Notarkosten: etwa 2 bis 3 % im Neuen gegenüber 7 bis 8 % im Alten, ein Unterschied, der die Nettorendite im ersten Jahr belastet.
Wir empfehlen, in Nettorendite nach Steuern zu denken, anstatt in Bruttorendite. Eine alte Immobilie mit absetzbaren Arbeiten kann schneller einen positiven Cashflow generieren als eine neu erworbene Immobilie zum hohen Preis, selbst bei einer niedrigeren nominalen Miete.
Steuerliche Regelungen 2026: Jeanbrun, LLI und steuerliche Verluste
Das Ende des Pinel hat die Karten neu gemischt. Das Jeanbrun-Programm, das eingeführt wurde, um private Investitionen in neue Mietwohnungen anzukurbeln, hat einen schleppenden Start, weit entfernt von dem ursprünglichen Ziel.
Der Intermediäre Mietwohnungsbau (LLI) zielt auf angespannte Gebiete mit Mietobergrenzen, die unter dem freien Markt liegen. Dieses Mechanismus interessiert institutionelle Investoren und einige Privatpersonen durch Konstruktionen in VEFA, aber seine Verbreitung bleibt durch das geringe Volumen an förderfähigen Programmen begrenzt.
Im Alten bleibt der steuerliche Verlust das direkteste steuerliche Instrument. Renovierungsarbeiten (Dach, Dämmung, Sanitär) sind bis zur gesetzlich festgelegten Grenze auf das Gesamteinkommen anrechenbar. Für einen stark besteuerten Steuerpflichtigen reduziert dieses Mechanismus die Besteuerung bereits im Jahr der Arbeiten, ohne eine globale Obergrenze für steuerliche Vergünstigungen.
Der LMNP-Status (nicht professioneller möblierter Vermieter) behält sein Abschreibungssystem bei, das es ermöglicht, einen großen Teil der Mieteinnahmen über mehrere Jahre steuerlich zu neutralisieren. Dieser Status funktioniert sowohl im Neuen als auch im Alten, vorausgesetzt, die Einkommensgrenzen und die deklaratorischen Verpflichtungen im tatsächlichen Regime werden eingehalten.
Vermögens- und Standortentscheidungen: wo den Fokus setzen
Der Anstieg der Kreditkosten, der 2026 nach der Entspannung von 2025 leicht wieder ansteigt, erschwert Konstruktionen mit hohem Hebel. Der Markt normalisiert sich, ohne die außergewöhnlichen Finanzierungsbedingungen von vor drei Jahren zu bieten.
In den großen Metropolen stabilisieren sich die Preise für Alte Immobilien nach einer moderaten Korrektur. In der Île-de-France bleibt die Erholung im zweiten Quartal 2026 fragil. Gut angebundene mittelgroße Städte (TGV-Linien, diversifizierte Beschäftigungsgebiete) bieten höhere Mietrenditen und eine begrenzte Leerstandsquote.
Das Neue, wenn es zugänglich ist, rechtfertigt sich für ein langfristiges Vermögensaufbauziel mit minimalem Management: keine Arbeiten für zehn Jahre, zehnjährige Garantie, sofortige Energieeffizienz. Für ein Ziel der Rendite auf kurze oder mittlere Sicht generiert das renovierte Alte in einem Gebiet mit hoher Mietnachfrage eine bessere Rendite.
Der Druck auf die Wohnkosten hält eine strukturelle Mietnachfrage aufrecht, insbesondere in angespannten Gebieten, in denen das Angebot an neuen Wohnungen die Bedürfnisse nicht deckt. Investieren in das Alte in angespannten Gebieten bleibt das ausgewogenste Rendite-Risiko-Verhältnis im Jahr 2026. Das Neue behält seinen Platz in einer diversifizierten Vermögensstrategie, vorausgesetzt, man akzeptiert eine anfänglich niedrigere Rendite und einen langen Haltzeitraum.
