Les réservations de logements neufs collectifs tournent autour de 15 000 à 16 000 par trimestre, soit deux fois moins qu’avant 2022. Dans le même temps, les loyers progressent d’environ 2,5 % sur un an et l’offre locative reste inférieure à son niveau pré-Covid. Cette dissociation entre un neuf en crise profonde et un ancien qui absorbe la quasi-totalité de la demande locative redéfinit les arbitrages pour investir dans l’immobilier neuf ou ancien en France.
Écart de cycle entre neuf et ancien : ce que les volumes révèlent
Le marché ancien a enregistré un rebond des transactions après le creux de 2024, avec un volume annuel proche de 955 000 ventes. Ce chiffre traduit une normalisation, pas une reprise franche : le marché tient mais plafonne, selon les données des notaires au premier trimestre 2026.
Le neuf, lui, reste en chute libre. Moins de 40 000 ventes ont été enregistrées au premier semestre 2026. Les promoteurs font face à des coûts de construction élevés, des délais administratifs longs et une demande investisseur en berne depuis la fin du Pinel.
Nous observons un constat opérationnel simple : l’ancien est aujourd’hui la principale porte d’entrée sur le marché locatif. Le neuf conserve des atouts (garanties, performance énergétique, frais de notaire réduits), mais son ticket moyen et sa rareté de produits limitent son accessibilité pour la majorité des profils investisseurs. Pour identifier des programmes disponibles et comparer les deux segments, il reste utile de consulter le site Striana qui recense les offres par localisation et typologie.
Rentabilité locative : ancien rénové contre neuf livré clé en main
La rentabilité brute d’un bien ancien bien situé dépasse souvent celle du neuf, principalement parce que le prix d’achat au mètre carré reste significativement inférieur. Dans les villes moyennes, cet écart de prix compense largement les travaux de remise aux normes énergétiques.
Le neuf affiche des loyers légèrement supérieurs grâce à la conformité RE 2020 et à l’attractivité pour les locataires sensibles aux charges. En revanche, le prix d’acquisition absorbe une part importante du rendement.
Trois paramètres séparent concrètement les deux segments sur le plan de la rentabilité :
- Le prix d’achat au mètre carré : l’ancien reste moins cher dans la plupart des marchés locaux, ce qui améliore mécaniquement le ratio loyer/prix.
- Le montant des travaux dans l’ancien : une rénovation énergétique lourde (isolation, changement de système de chauffage) peut représenter un budget conséquent, mais génère du déficit foncier imputable sur les revenus globaux.
- Les frais de notaire : environ 2 à 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien, un différentiel qui pèse sur le rendement net la première année.
Nous recommandons de raisonner en rendement net après fiscalité plutôt qu’en rendement brut. Un bien ancien avec travaux déductibles peut dégager un cash-flow positif plus rapidement qu’un logement neuf acheté au prix fort, même avec un loyer facial inférieur.
Dispositifs fiscaux 2026 : Jeanbrun, LLI et déficit foncier
La fin du Pinel a redistribué les cartes. Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur pour relancer l’investissement locatif privé dans le neuf, connaît des débuts poussifs, loin de la cible initiale.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) cible les zones tendues avec des loyers plafonnés inférieurs au marché libre. Ce mécanisme intéresse les investisseurs institutionnels et quelques particuliers via des montages en VEFA, mais sa diffusion reste limitée par le faible volume de programmes éligibles.
Dans l’ancien, le déficit foncier reste le levier fiscal le plus direct. Les travaux de rénovation (toiture, isolation, plomberie) sont imputables sur le revenu global dans la limite fixée par la loi. Pour un contribuable fortement imposé, ce mécanisme réduit l’imposition dès l’année des travaux, sans plafonnement global des niches fiscales.
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) conserve son régime d’amortissement comptable, qui permet de neutraliser fiscalement une grande partie des revenus locatifs pendant plusieurs années. Ce statut fonctionne aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, à condition de respecter les seuils de recettes et les obligations déclaratives au régime réel.
Arbitrage patrimoine et localisation : où concentrer l’effort
La hausse des taux de crédit, qui repart légèrement à la hausse en 2026 après la détente de 2025, complique les montages à fort effet de levier. Le marché se normalise sans offrir les conditions exceptionnelles de financement d’il y a trois ans.
Dans les grandes métropoles, les prix de l’ancien se stabilisent après une correction modérée. En Île-de-France, la reprise reste fragile au deuxième trimestre 2026. Les villes moyennes bien connectées (lignes TGV, bassins d’emploi diversifiés) offrent des rendements locatifs supérieurs et une vacance locative contenue.
Le neuf, quand il est accessible, se justifie pour un objectif de constitution de patrimoine à long terme avec un minimum de gestion : pas de travaux pendant dix ans, garantie décennale, conformité énergétique immédiate. Pour un objectif de rendement à court ou moyen terme, l’ancien rénové dans une zone à forte demande locative génère un meilleur retour sur investissement.
La pression sur les dépenses de logement maintient une demande locative structurelle, particulièrement dans les zones tendues où l’offre de logements neufs ne compense pas les besoins. Investir dans l’ancien en zone tendue reste le couple rendement-risque le plus équilibré en 2026. Le neuf garde sa place dans une stratégie patrimoniale diversifiée, à condition d’accepter un rendement initial plus faible et un horizon de détention long.
