Le prenotazioni di alloggi nuovi collettivi si aggirano attorno a 15.000-16.000 per trimestre, ovvero due volte meno rispetto al periodo precedente al 2022. Nel frattempo, i canoni di locazione aumentano di circa il 2,5% su base annua e l’offerta locativa rimane inferiore ai livelli pre-Covid. Questa dissociazione tra un nuovo in profonda crisi e un usato che assorbe quasi tutta la domanda locativa ridefinisce le scelte per investire nel mercato immobiliare nuovo o usato in Francia.
Scostamento di ciclo tra nuovo e usato: cosa rivelano i volumi
Il mercato dell’usato ha registrato un rimbalzo delle transazioni dopo il minimo del 2024, con un volume annuale vicino a 955.000 vendite. Questa cifra riflette una normalizzazione, non una ripresa netta: il mercato tiene ma si stabilizza, secondo i dati dei notai nel primo trimestre del 2026.
Il nuovo, invece, continua a precipitare. Meno di 40.000 vendite sono state registrate nel primo semestre del 2026. I costruttori affrontano costi di costruzione elevati, tempi amministrativi lunghi e una domanda da parte degli investitori in calo dalla fine del Pinel.
Osserviamo un dato operativo semplice: l’usato è oggi la principale porta d’ingresso nel mercato locativo. Il nuovo conserva vantaggi (garanzie, prestazioni energetiche, spese notarili ridotte), ma il suo prezzo medio e la scarsità di prodotti limitano la sua accessibilità per la maggior parte dei profili di investitori. Per identificare programmi disponibili e confrontare i due segmenti, è utile consultare il sito Striana che raccoglie le offerte per localizzazione e tipologia.
Redditività locativa: usato ristrutturato contro nuovo consegnato chiavi in mano
La redditività lorda di un immobile usato ben posizionato supera spesso quella del nuovo, principalmente perché il prezzo d’acquisto al metro quadro rimane significativamente inferiore. Nelle città medie, questo scostamento di prezzo compensa ampiamente i lavori di adeguamento energetico.
Il nuovo presenta canoni leggermente superiori grazie alla conformità RE 2020 e all’attrattività per i locatari sensibili alle spese. Tuttavia, il prezzo di acquisto assorbe una parte importante del rendimento.
Tre parametri separano concretamente i due segmenti in termini di redditività:
- Il prezzo d’acquisto al metro quadro: l’usato rimane più economico nella maggior parte dei mercati locali, il che migliora meccanicamente il rapporto canone/prezzo.
- Il costo dei lavori nell’usato: una ristrutturazione energetica pesante (isolamento, cambio del sistema di riscaldamento) può rappresentare un budget considerevole, ma genera un deficit fondiario imputabile sui redditi globali.
- Le spese notarili: circa il 2-3% nel nuovo contro il 7-8% nell’usato, un differenziale che pesa sul rendimento netto nel primo anno.
Raccomandiamo di ragionare in termini di rendimento netto dopo la tassazione piuttosto che in rendimento lordo. Un immobile usato con lavori deducibili può generare un cash flow positivo più rapidamente di un alloggio nuovo acquistato a prezzo pieno, anche con un canone facciale inferiore.
Dispositivi fiscali 2026: Jeanbrun, LLI e deficit fondiario
La fine del Pinel ha ridistribuito le carte. Il dispositivo Jeanbrun, entrato in vigore per rilanciare l’investimento locativo privato nel nuovo, conosce un avvio lento, lontano dall’obiettivo iniziale.
Il Logement Locatif Intermédiaire (LLI) si rivolge alle zone tese con canoni plafonati inferiori al mercato libero. Questo meccanismo interessa gli investitori istituzionali e alcuni privati tramite montaggi in VEFA, ma la sua diffusione rimane limitata dal basso volume di programmi idonei.
Nell’usato, il deficit fondiario rimane il leva fiscale più diretto. I lavori di ristrutturazione (tetto, isolamento, impianti idraulici) sono imputabili sul reddito globale nei limiti stabiliti dalla legge. Per un contribuente fortemente tassato, questo meccanismo riduce l’imposizione già nell’anno dei lavori, senza un tetto globale per le agevolazioni fiscali.
Lo status LMNP (locatore non professionale di immobili arredati) mantiene il suo regime di ammortamento contabile, che consente di neutralizzare fiscalmente gran parte dei redditi locativi per diversi anni. Questo status funziona sia nel nuovo che nell’usato, a condizione di rispettare le soglie di ricavi e le obbligazioni dichiarative al regime reale.
Arbitraggio patrimonio e localizzazione: dove concentrare lo sforzo
L’aumento dei tassi di interesse, che riprende leggermente nel 2026 dopo il rilascio del 2025, complica i montaggi ad alto effetto leva. Il mercato si normalizza senza offrire le condizioni eccezionali di finanziamento di tre anni fa.
Nei grandi centri urbani, i prezzi dell’usato si stabilizzano dopo una correzione moderata. In Île-de-France, la ripresa rimane fragile nel secondo trimestre del 2026. Le città medie ben collegate (linee TGV, bacini di occupazione diversificati) offrono rendimenti locativi superiori e una vacanza locativa contenuta.
Il nuovo, quando è accessibile, si giustifica per un obiettivo di costituzione di patrimonio a lungo termine con un minimo di gestione: nessun lavoro per dieci anni, garanzia decennale, conformità energetica immediata. Per un obiettivo di rendimento a breve o medio termine, l’usato ristrutturato in una zona ad alta domanda locativa genera un miglior ritorno sull’investimento.
La pressione sulle spese per l’abitazione mantiene una domanda locativa strutturale, particolarmente nelle zone tese dove l’offerta di alloggi nuovi non compensa i bisogni. Investire nell’usato in zona tesa rimane il binomio rendimento-rischio più equilibrato nel 2026. Il nuovo mantiene il suo posto in una strategia patrimoniale diversificata, a condizione di accettare un rendimento iniziale più basso e un orizzonte di detenzione lungo.
