De reserveringen voor nieuwe collectieve woningen liggen rond de 15.000 tot 16.000 per kwartaal, wat twee keer minder is dan voor 2022. Tegelijkertijd stijgen de huren met ongeveer 2,5 % op jaarbasis en blijft het huuraanbod onder het niveau van voor Covid. Deze dissociatie tussen een nieuwbouw in diepe crisis en een oudere woning die vrijwel de volledige huurvraag absorbeert, herdefinieert de afwegingen om te investeren in nieuw of oud vastgoed in Frankrijk.
Cyclisch verschil tussen nieuw en oud: wat de volumes onthullen
De oude markt heeft een herstel van de transacties geregistreerd na de dieptepunt van 2024, met een jaarlijkse volume van bijna 955.000 verkopen. Dit cijfer weerspiegelt een normalisatie, geen duidelijke heropleving: de markt houdt stand maar plafonneert, volgens gegevens van de notarissen in het eerste kwartaal van 2026.
De nieuwbouw blijft echter in vrije val. Minder dan 40.000 verkopen zijn geregistreerd in het eerste semester van 2026. De ontwikkelaars worden geconfronteerd met hoge bouwkosten, lange administratieve termijnen en een afgenomen investeerdersvraag sinds het einde van de Pinel.
We constateren een eenvoudige operationele vaststelling: de oude woningen zijn vandaag de belangrijkste toegangspoort tot de huurmarkt. De nieuwbouw heeft voordelen (garanties, energieprestaties, verlaagde notariskosten), maar de gemiddelde prijs en de schaarste aan producten beperken de toegankelijkheid voor de meeste investeringsprofielen. Om beschikbare programma’s te identificeren en de twee segmenten te vergelijken, is het nuttig om de website Striana te raadplegen, die de aanbiedingen per locatie en typologie verzamelt.
Huur rendement: gerenoveerd oud versus sleutelklare nieuwbouw
Het bruto rendement van een goed gelegen oud pand overtreft vaak dat van nieuwbouw, voornamelijk omdat de aankoopprijs per vierkante meter aanzienlijk lager blijft. In middelgrote steden compenseert dit prijsverschil ruimschoots de kosten voor energienormen.
De nieuwbouw toont iets hogere huren dankzij de naleving van RE 2020 en de aantrekkingskracht voor huurders die gevoelig zijn voor lasten. Daarentegen absorbeert de aankoopprijs een aanzienlijk deel van het rendement.
Drie parameters scheiden de twee segmenten concreet op het gebied van rendement:
- De aankoopprijs per vierkante meter: de oude woningen zijn in de meeste lokale markten goedkoper, wat het huur/prijs-ratio mechanisch verbetert.
- De kosten van renovaties in de oude woningen: een zware energie-renovatie (isolatie, vervanging van verwarmingssystemen) kan een aanzienlijk budget vereisen, maar genereert een fiscaal verlies dat in mindering kan worden gebracht op de totale inkomsten.
- De notariskosten: ongeveer 2 tot 3 % in de nieuwbouw tegen 7 tot 8 % in de oude woningen, een verschil dat het netto rendement in het eerste jaar beïnvloedt.
We raden aan om te redeneren in netto rendement na belastingen in plaats van bruto rendement. Een oud pand met aftrekbare renovaties kan sneller een positieve cashflow genereren dan een nieuwbouw die tegen een hoge prijs is gekocht, zelfs met een lagere nominale huur.
Fiscale regelingen 2026: Jeanbrun, LLI en fiscaal verlies
Het einde van de Pinel heeft de kaarten opnieuw geschud. Het Jeanbrun-systeem, dat is ingevoerd om de particuliere huurinvesteringen in nieuwbouw een impuls te geven, kent een moeizame start, ver van het oorspronkelijke doel.
De Intermediaire Huurwoning (LLI) richt zich op gespannen gebieden met huurprijzen die lager zijn dan de vrije markt. Dit mechanisme is interessant voor institutionele investeerders en enkele particulieren via constructies in VEFA, maar de verspreiding blijft beperkt door het lage volume van in aanmerking komende programma’s.
In de oude markt blijft het fiscaal verlies de meest directe fiscale hefboom. De renovatiekosten (dak, isolatie, loodgieterij) zijn aftrekbaar van het totale inkomen binnen de door de wet vastgestelde limiet. Voor een sterk belaste belastingplichtige vermindert dit mechanisme de belasting al in het jaar van de werkzaamheden, zonder een globale plafonnering van fiscale niches.
De LMNP-status (niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen) behoudt zijn boekhoudkundige afschrijvingsregime, dat het mogelijk maakt om een groot deel van de huurinkomsten gedurende meerdere jaren fiscaal te neutraliseren. Deze status werkt zowel in de nieuwbouw als in de oude woningen, op voorwaarde dat de omzetdrempels en de aangifteverplichtingen voor het werkelijke regime worden gerespecteerd.
Vermogensafweging en locatie: waar de inspanning concentreren
De stijging van de kredietrentes, die in 2026 licht stijgt na de ontspanning van 2025, bemoeilijkt de constructies met een hoog hefboomeffect. De markt normaliseert zonder de uitzonderlijke financieringsvoorwaarden van drie jaar geleden te bieden.
In de grote metropolen stabiliseren de prijzen van oude woningen na een gematigde correctie. In Île-de-France blijft het herstel fragiel in het tweede kwartaal van 2026. Goed verbonden middelgrote steden (TGV-lijnen, diverse werkgelegenheidsgebieden) bieden hogere huur rendementen en een beperkte leegstand.
De nieuwbouw, wanneer toegankelijk, rechtvaardigt zich voor een doel van langetermijn vermogensopbouw met een minimum aan beheer: geen werkzaamheden gedurende tien jaar, decenniële garantie, onmiddellijke energieconformiteit. Voor een doel van rendement op korte of middellange termijn genereert een gerenoveerd oud pand in een gebied met hoge huurvraag een beter rendement op investering.
De druk op de woonlasten houdt een structurele huurvraag in stand, vooral in gespannen gebieden waar het aanbod van nieuwe woningen de behoeften niet compenseert. Investeren in oude woningen in een gespannen gebied blijft de meest evenwichtige rendement-risico combinatie in 2026. De nieuwbouw behoudt zijn plaats in een gediversifieerde vermogensstrategie, op voorwaarde dat een lagere initiële rendement en een lange aanhoudingshorizon worden geaccepteerd.
