As reservas de habitações coletivas novas giram em torno de 15.000 a 16.000 por trimestre, ou seja, duas vezes menos do que antes de 2022. Ao mesmo tempo, os aluguéis aumentam cerca de 2,5% em um ano e a oferta locativa permanece inferior ao seu nível pré-Covid. Essa dissociação entre um novo em crise profunda e um antigo que absorve quase toda a demanda locativa redefine os critérios para investir em imóveis novos ou antigos na França.
Diferença de ciclo entre novo e antigo: o que os volumes revelam
O mercado antigo registrou um aumento nas transações após o fundo de 2024, com um volume anual próximo de 955.000 vendas. Esse número traduz uma normalização, não uma recuperação clara: o mercado se mantém, mas estagna, segundo os dados dos notários no primeiro trimestre de 2026.
O novo, por sua vez, continua em queda livre. Menos de 40.000 vendas foram registradas no primeiro semestre de 2026. Os promotores enfrentam altos custos de construção, longos prazos administrativos e uma demanda de investidores em declínio desde o fim do Pinel.
Observamos uma constatação operacional simples: o antigo é hoje a principal porta de entrada no mercado locativo. O novo mantém algumas vantagens (garantias, desempenho energético, taxas de notário reduzidas), mas seu preço médio e a escassez de produtos limitam sua acessibilidade para a maioria dos perfis de investidores. Para identificar programas disponíveis e comparar os dois segmentos, é útil consultar o site Striana, que lista as ofertas por localização e tipologia.
Rentabilidade locativa: antigo reformado contra novo entregue chave na mão
A rentabilidade bruta de um imóvel antigo bem localizado muitas vezes supera a do novo, principalmente porque o preço de compra por metro quadrado permanece significativamente inferior. Nas cidades médias, essa diferença de preço compensa amplamente os trabalhos de adequação às normas energéticas.
O novo apresenta aluguéis ligeiramente superiores devido à conformidade com a RE 2020 e à atratividade para locatários sensíveis às despesas. Por outro lado, o preço de aquisição absorve uma parte importante do rendimento.
Três parâmetros separam concretamente os dois segmentos em termos de rentabilidade:
- O preço de compra por metro quadrado: o antigo continua sendo mais barato na maioria dos mercados locais, o que melhora mecanicamente a relação aluguel/preço.
- O montante das obras no antigo: uma reforma energética pesada (isolamento, troca de sistema de aquecimento) pode representar um orçamento considerável, mas gera déficit fiscal passível de dedução sobre a receita global.
- As taxas de notário: cerca de 2 a 3% no novo contra 7 a 8% no antigo, uma diferença que pesa sobre o rendimento líquido no primeiro ano.
Recomendamos raciocinar em termos de rendimento líquido após a tributação, em vez de rendimento bruto. Um imóvel antigo com obras dedutíveis pode gerar um fluxo de caixa positivo mais rapidamente do que uma habitação nova comprada a um preço elevado, mesmo com um aluguel nominal inferior.
Dispositivos fiscais 2026: Jeanbrun, LLI e déficit fiscal
O fim do Pinel redistribuiu as cartas. O dispositivo Jeanbrun, que entrou em vigor para relançar o investimento locativo privado no novo, tem um início difícil, longe da meta inicial.
O Logement Locatif Intermédiaire (LLI) foca em áreas tensionadas com aluguéis limitados inferiores ao mercado livre. Esse mecanismo interessa investidores institucionais e alguns particulares por meio de montagens em VEFA, mas sua difusão permanece limitada pelo baixo volume de programas elegíveis.
No antigo, o déficit fiscal continua sendo o alavancador fiscal mais direto. As obras de renovação (telhado, isolamento, encanamento) são dedutíveis da receita global dentro dos limites estabelecidos pela lei. Para um contribuinte fortemente tributado, esse mecanismo reduz a tributação já no ano das obras, sem limite global para as isenções fiscais.
O status LMNP (locador de imóveis mobiliados não profissional) mantém seu regime de amortização contábil, que permite neutralizar fiscalmente uma grande parte das receitas locativas durante vários anos. Esse status funciona tanto no novo quanto no antigo, desde que sejam respeitados os limites de receita e as obrigações declarativas do regime real.
Arbitragem de patrimônio e localização: onde concentrar o esforço
A alta das taxas de crédito, que sobe ligeiramente em 2026 após a queda de 2025, complica as montagens com alto efeito de alavancagem. O mercado se normaliza sem oferecer as condições excepcionais de financiamento de três anos atrás.
Nas grandes metrópoles, os preços do antigo se estabilizam após uma correção moderada. Na Île-de-France, a recuperação permanece frágil no segundo trimestre de 2026. As cidades médias bem conectadas (linhas TGV, bacias de emprego diversificadas) oferecem rendimentos locativos superiores e uma vacância locativa contida.
O novo, quando acessível, justifica-se para um objetivo de constituição de patrimônio a longo prazo com um mínimo de gestão: sem obras por dez anos, garantia decenal, conformidade energética imediata. Para um objetivo de rendimento a curto ou médio prazo, o antigo reformado em uma área de alta demanda locativa gera um melhor retorno sobre o investimento.
A pressão sobre as despesas de habitação mantém uma demanda locativa estrutural, particularmente nas áreas tensionadas onde a oferta de habitações novas não compensa as necessidades. Investir no antigo em área tensionada continua sendo a combinação rendimento-risco mais equilibrada em 2026. O novo mantém seu lugar em uma estratégia patrimonial diversificada, desde que se aceite um rendimento inicial mais baixo e um horizonte de detenção longo.
