Ein für einen französischen Mietvertrag verfasstes Bürgschaftsschreiben funktioniert nicht ohne Weiteres, wenn die Wohnung in der Schweiz, Belgien oder Spanien liegt. Das anwendbare Recht für die Bürgschaft ist das des Landes, in dem sich die vermietete Immobilie befindet, selbst wenn der Bürge in einem anderen Land wohnt. Dieses Prinzip bestimmt die Wahl des Modells, die Sprache der Erstellung, die erforderlichen Angaben und die Form des Engagements.
Recht des Landes der Wohnung: das Kriterium, das das gesamte Modell bestimmt
Bevor man nach einem Muster sucht, stellt sich zunächst die Frage nach dem anwendbaren Recht. Für eine Wohnung in Frankreich ist es das Gesetz vom 6. Juli 1989, das den Wohnmietvertrag und damit auch den Bürgschaftsvertrag regelt. PAP erinnert daran, dass diese Regel auch gilt, wenn der Bürge im Ausland lebt oder die französische Sprache nur schlecht beherrscht.
Konkret muss ein im Vereinigten Königreich lebender Bürge, der für eine Pariser Wohnung bürgt, ein Dokument vorlegen, das dem französischen Recht entspricht. Die erforderlichen Angaben (Höhe der Miete, Dauer des Engagements, Identifizierung des Vermieters und des Mieters) bleiben die des französischen Zivilgesetzbuches. Ein Bürgschaftsbrief-Muster, das für internationale Mietverträge geeignet ist, berücksichtigt diese Anforderungen und die grenzüberschreitende Situation.
Im Gegensatz dazu ändern sich die Regeln für eine Wohnung in der Schweiz radikal. Das Schweizer Recht erlaubt die Bankbürgschaft über ein Mietkautionskonto (angeboten von Institutionen wie UBS), was das persönliche Bürgschaftsschreiben weniger üblich macht. In Belgien wird die Bürgschaft ebenfalls durch eigene Regeln geregelt, die sich vom französischen Recht unterscheiden.
Das Land der Wohnung identifizieren, bevor man ein Modell wählt, vermeidet die Erstellung eines rechtlich unbrauchbaren Dokuments.
Erforderliche Angaben in einem internationalen Bürgschaftsvertrag
Sobald das anwendbare Recht identifiziert ist, muss der Inhalt des Schreibens bestimmte Angaben enthalten. Für einen Mietvertrag, der dem französischen Recht unterliegt, muss der Bürgschaftsvertrag mehrere gesetzlich geregelte Elemente enthalten.
- Die vollständige Identität des Bürgen (Name, Vorname, Adresse, auch wenn diese im Ausland liegt) und die des Mieters
- Die Adresse der vermieteten Wohnung, die Höhe der Miete und der Nebenkosten sowie die Bedingungen für die Mietanpassung
- Die Art des Engagements: einfache Bürgschaft oder solidarische Bürgschaft, eine Unterscheidung, die die Rechte des Vermieters im Falle eines Zahlungsverzugs verändert
- Die Dauer des Engagements und die Kündigungsbedingungen, die klar formuliert sein müssen
- Die Angabe, dass der Bürge über den maximalen Betrag seines Engagements, einschließlich Gebühren und Strafen, informiert wurde
Bei einer solidarischen Bürgschaft kann der Vermieter den Bürgen bereits bei der ersten Nichtzahlung direkt in Anspruch nehmen, ohne zunächst den Mieter zu verfolgen. Die meisten französischen Vermieter verlangen diese Form. Das gewählte Modell muss daher klar den Typ der gewählten Bürgschaft angeben.
Für einen Mietvertrag in einem anderen Land variieren diese Angaben. Ein französisches Modell, das auf einen belgischen oder spanischen Mietvertrag angewendet wird, wird unvollständig sein oder Klauseln enthalten, die keine lokale rechtliche Gültigkeit haben.
Sprache der Erstellung und beglaubigte Übersetzung
Die Frage der Sprache stellt sich in einem internationalen Kontext immer. Ein englischsprachiger Bürge, der ein Dokument in französischer Sprache unterschreibt, ohne es zu verstehen, könnte die Gültigkeit seines Engagements anfechten. Umgekehrt kann ein französischer Vermieter ein Dokument ablehnen, das ausschließlich in Englisch verfasst ist.
Die sicherste Praxis besteht darin, ein zweisprachiges Dokument oder ein Dokument mit einer beglaubigten Übersetzung zu erstellen. Die Version in der Sprache des anwendbaren Rechts (die des Landes der Wohnung) hat im Streitfall Gültigkeit. Die Übersetzung ermöglicht es dem Bürgen, den genauen Umfang seines Engagements zu verstehen.
Für einen französischen Mietvertrag generiert der Simulator von service-public.gouv.fr einen Bürgschaftsvertrag in französischer Sprache mit den den geltenden Gesetzen entsprechenden Angaben. Dieses Dokument kann als Grundlage dienen, vorausgesetzt, es wird eine Übersetzung hinzugefügt, wenn der Bürge kein Französisch liest.
Legalisierung und Apostille
Einige Vermieter oder Agenturen verlangen, dass die Unterschrift des ausländischen Bürgen legalisiert oder apostilliert wird. Die Apostille (Haager Übereinkommen) bescheinigt die Echtheit eines öffentlichen Dokuments in einem anderen Vertragsstaat. Diese Anforderung ist nicht systematisch, stärkt jedoch die Zulässigkeit des Schreibens, insbesondere wenn der Bürge nicht persönlich erscheinen kann, um vor dem Vermieter zu unterschreiben.
Alternativen zum physischen Bürgen für einen Mietvertrag im Ausland
Es bleibt kompliziert, einen Bürgen zu finden, dessen Unterlagen von einem ausländischen Vermieter akzeptiert werden. Die in einem Drittland erzielten Einkünfte sind schwer zu überprüfen, und die Nachweise (Steuerbescheide, Gehaltsabrechnungen) haben nicht dasselbe Format von Land zu Land.
Mehrere Lösungen umgehen diese Schwierigkeit:
- Visale (Action Logement) deckt Mietverträge in Frankreich für junge Menschen unter 30 Jahren und für Arbeitnehmer in Mobilität ab, ohne dass eine Staatsangehörigkeitsbedingung für den Mieter besteht
- Private Garantieorganisationen (Garantme, Unkle oder ähnliche) akzeptieren internationale Profile und stellen eine direkt vom französischen Vermieter akzeptierte Bescheinigung aus
- Die Bankbürgschaft, die in der Schweiz und in einigen nordischen Ländern üblich ist, ersetzt das Bürgschaftsschreiben durch ein bei einer Bank blockiertes Konto
Diese Lösungen vermeiden es, dass der Bürge Einkommensnachweise in einem ausländischen Format vorlegen muss, das der Vermieter möglicherweise nicht überprüfen kann. Sie vereinfachen auch die Frage der Sprache und der Legalisierung.
Nachweise des ausländischen Bürgen: Was der Vermieter verlangen kann
Das Dekret vom 5. November 2015 regelt die Liste der Dokumente, die ein Vermieter in Frankreich von einem Bürgen verlangen kann. Für einen im Ausland lebenden Bürgen gelten die gleichen Kategorien: Personalausweis, Wohnsitznachweis, Nachweis der beruflichen Tätigkeit und Einkommensnachweis.
Die Schwierigkeit liegt in der Gleichwertigkeit der Dokumente. Ein britischer Steuerbescheid oder ein kanadischer Einkommensnachweis hat nicht dasselbe Format wie ein französischer Steuerbescheid. Der Vermieter kann kein Dokument verlangen, das im Land des Bürgen nicht existiert, er kann jedoch ein angemessenes Äquivalent verlangen.
Das Beifügen einer erläuternden Notiz, die jedes Dokument und sein französisches Äquivalent identifiziert, erleichtert die Akzeptanz des Dossiers. Dieser Schritt, der in Standardmodellen selten erwähnt wird, macht den Unterschied zwischen einem abgelehnten Dossier und einem schnell bearbeiteten Dossier aus.
Die Wahl des richtigen Bürgschaftsbrief-Modells für einen internationalen Mietvertrag beruht daher weniger auf der Form des Schreibens als auf drei vorherigen Überprüfungen: das anwendbare Recht, die zulässige Sprache und die Fähigkeit des Bürgen, Nachweise vorzulegen, die vom lokalen Vermieter lesbar sind.