Een garantbrief die is opgesteld voor een Franse huurovereenkomst werkt niet zoals het is als de woning zich in Zwitserland, België of Spanje bevindt. De toepasselijke wet op de borgstelling is die van het land waar het verhuurde goed zich bevindt, zelfs als de garant in een ander land woont. Dit principe bepaalt de keuze van het model, de taal van de opstelling, de verplichte vermeldingen en de vorm van de verbintenis.
Wet van het land van de woning: de criteria die het hele model bepalen
Voordat je naar een standaardmodel zoekt, is de eerste vraag welke wet van toepassing is. Voor een woning in Frankrijk is het de wet van 6 juli 1989 die de huurovereenkomst regelt en, bij uitbreiding, de borgstelling. PAP herinnert eraan dat deze regel geldt, zelfs als de garant in het buitenland woont of het Frans slecht beheerst.
Concreet moet een garant die in het Verenigd Koninkrijk woont en garant staat voor een appartement in Parijs een document produceren dat voldoet aan het Franse recht. De verplichte vermeldingen (huurprijs, duur van de verbintenis, identificatie van de verhuurder en de huurder) blijven die van het Franse Burgerlijk Wetboek. Een model van garantbrief dat is aangepast voor internationale huurcontracten omvat deze vereisten en houdt rekening met de grensoverschrijdende situatie.
Omgekeerd veranderen de regels radicaal voor een woning in Zwitserland. Het Zwitserse recht staat bancaire borgstelling toe via een geblokkeerde huurwaarborgrekening (aangeboden door instellingen zoals UBS), waardoor de persoonlijke garantbrief minder gebruikelijk is. In België wordt de borgstelling ook geregeld door specifieke regels die verschillen van het Franse recht.
Identificeer het land van de woning voordat je een model kiest om te voorkomen dat je een juridisch onbruikbaar document produceert.
Verplichte vermeldingen in een internationale borgstelling
Eenmaal de toepasselijke wet is geïdentificeerd, moet de inhoud van de brief voldoen aan specifieke vermeldingen. Voor een huurcontract dat onder het Franse recht valt, moet de borgstelling verschillende elementen bevatten die door de wet zijn vastgesteld.
- De volledige identiteit van de garant (naam, voornaam, adres, inclusief als dit adres in het buitenland is) en die van de huurder
- Het adres van de verhuurde woning, het bedrag van de huur en de kosten, evenals de voorwaarden voor huurverhoging
- De aard van de verbintenis: simpele borg of solidariteitsborg, een onderscheid dat de rechten van de verhuurder verandert in geval van wanbetaling
- De duur van de verbintenis en de voorwaarden voor beëindiging, die expliciet moeten zijn
- De vermelding dat de garant op de hoogte is van het maximale bedrag van zijn verbintenis, inclusief kosten en boetes
Bij solidariteitsborg kan de verhuurder direct bij de garant aankloppen bij de eerste wanbetaling, zonder eerst de huurder te vervolgen. De meeste Franse verhuurders eisen deze vorm. Het gekozen model moet dus duidelijk het type borgstelling specificeren.
Voor een huurcontract in een ander land variëren deze vermeldingen. Een Frans model dat wordt toegepast op een Belgische of Spaanse huurovereenkomst zal incompleet zijn of clausules bevatten die geen juridische waarde hebben in het lokale recht.
Taal van de opstelling en beëdigde vertaling
De vraag van de taal doet zich systematisch voor in een internationale context. Een Engelstalige garant die een document in het Frans ondertekent zonder het te begrijpen, kan de geldigheid van zijn verbintenis betwisten. Omgekeerd kan een Franse verhuurder een document dat alleen in het Engels is opgesteld, weigeren.
De veiligste praktijk is om een tweetalig document of een beëdigde vertaling te produceren. De versie in de taal van het toepasselijke recht (die van het land van de woning) is bindend in geval van een geschil. De vertaling stelt de garant in staat om de exacte reikwijdte van zijn verbintenis te begrijpen.
Voor een Franse huurovereenkomst genereert de simulator van service-public.gouv.fr een borgstellingsdocument in het Frans met de vermeldingen die voldoen aan het geldende recht. Dit document kan als basis dienen, mits er een vertaling aan wordt toegevoegd als de garant het Frans niet leest.
Legalizatie en apostille
Sommige verhuurders of agentschappen eisen dat de handtekening van de buitenlandse garant wordt gelegaliseerd of geapostilleerd. De apostille (Huis van Den Haag) certificeert de authenticiteit van een openbaar document in een ander ondertekenend land. Deze eis is niet systematisch, maar versterkt de ontvankelijkheid van de brief, vooral wanneer de garant niet kan reizen om voor de verhuurder te ondertekenen.
Alternatieven voor een fysieke garant voor een huurcontract in het buitenland
Een garant vinden wiens dossier door een buitenlandse verhuurder wordt geaccepteerd, blijft ingewikkeld. De inkomsten die in een derde land worden ontvangen, zijn moeilijk te verifiëren, en de bewijsstukken (belastingaanslagen, loonstroken) hebben niet hetzelfde formaat van het ene land naar het andere.
Verschillende regelingen omzeilen deze moeilijkheid:
- Visale (Actie Wonen) dekt huurcontracten in Frankrijk voor jongeren onder de 30 jaar en werknemers in mobiliteit, zonder voorwaarden met betrekking tot de nationaliteit van de huurder
- De particuliere borgstellingsorganisaties (Garantme, Unkle of gelijkwaardig) accepteren internationale profielen en verstrekken een attest dat direct door de Franse verhuurder kan worden geaccepteerd
- De bancaire borgstelling, gebruikelijk in Zwitserland en in sommige Noordse landen, vervangt de garantbrief door een geblokkeerde rekening bij een bank
Deze oplossingen voorkomen dat de garant bewijsstukken van inkomsten in een buitenlands formaat moet produceren dat de verhuurder niet kan verifiëren. Ze vereenvoudigen ook de kwestie van de taal en de legalisatie.
Bewijsstukken van de buitenlandse garant: wat de verhuurder kan vragen
Het decreet van 5 november 2015 regelt de lijst van documenten die een verhuurder in Frankrijk van een garant kan eisen. Voor een garant die in het buitenland woont, zijn dezelfde categorieën van toepassing: identiteitsbewijs, bewijs van verblijf, bewijs van beroepsactiviteit en bewijs van inkomsten.
De moeilijkheid ligt in de gelijkwaardigheid van de documenten. Een Britse belastingaanslag of een Canadese inkomstenverklaring heeft niet dezelfde vorm als een Franse belastingaanslag. De verhuurder kan geen document eisen dat niet bestaat in het land van de garant, maar hij kan een redelijke gelijkwaardige eis stellen.
Het bijvoegen van een toelichting die elk document en zijn Franse equivalent identificeert, vergemakkelijkt de acceptatie van het dossier. Deze aanpak, die zelden wordt genoemd in standaardmodellen, maakt het verschil tussen een afgewezen dossier en een dossier dat snel wordt behandeld.
De keuze van het juiste model van garantbrief voor een internationale huurovereenkomst is dus minder afhankelijk van de vorm van de brief dan van drie voorafgaande controles: het toepasselijke recht, de aanvaardbare taal en het vermogen van de garant om bewijsstukken te leveren die leesbaar zijn voor de lokale verhuurder.