Una lettera di garanzia redatta per un contratto di locazione francese non funziona tale e quale se l’immobile si trova in Svizzera, Belgio o Spagna. La legge applicabile alla garanzia è quella del paese in cui si trova l’immobile locato, anche quando il garante risiede in un altro paese. Questo principio condiziona la scelta del modello, la lingua di redazione, le menzioni obbligatorie e la forma dell’impegno.
Legge del paese dell’immobile: il criterio che determina tutto il modello
Prima di cercare un modello tipo, la prima domanda riguarda il diritto applicabile. Per un immobile situato in Francia, è la legge del 6 luglio 1989 che regola il contratto di locazione e, per estensione, l’atto di garanzia. PAP ricorda che questa regola vale anche se il garante vive all’estero o non padroneggia bene il francese.
Concretamente, un garante residente nel Regno Unito che si fa garante per un appartamento parigino deve produrre un atto conforme al diritto francese. Le menzioni obbligatorie (importo dell’affitto, durata dell’impegno, identificazione del locatore e del locatario) rimangono quelle del Codice civile francese. Un modello di lettera di garanzia adattato al contratto di locazione internazionale integra questi requisiti tenendo conto della situazione transfrontaliera.
Al contrario, per un immobile in Svizzera, le regole cambiano radicalmente. Il diritto svizzero consente la garanzia bancaria tramite un conto di garanzia per l’affitto bloccato (offerto da istituti come UBS), il che rende la lettera di garanzia personale meno comune. In Belgio, la garanzia è anch’essa regolata da norme specifiche, distinte dal diritto francese.
Identificare il paese dell’immobile prima di scegliere un modello evita di produrre un documento giuridicamente inutilizzabile.
Menzioni obbligatorie in un atto di garanzia internazionale
Una volta identificato il diritto applicabile, il contenuto della lettera deve rispettare menzioni precise. Per un contratto di locazione soggetto al diritto francese, l’atto di garanzia deve contenere diversi elementi disciplinati dalla legge.
- L’identità completa del garante (nome, cognome, indirizzo, incluso se questo indirizzo è all’estero) e quella del locatario
- L’indirizzo dell’immobile locato, l’importo dell’affitto e delle spese, nonché le condizioni di revisione dell’affitto
- La natura dell’impegno: garanzia semplice o garanzia solidale, distinzione che cambia i diritti del locatore in caso di morosità
- La durata dell’impegno e le condizioni di risoluzione, che devono essere esplicite
- La menzione che il garante ha preso conoscenza dell’importo massimo del suo impegno, spese e penali inclusi
In caso di garanzia solidale, il locatore può richiedere direttamente al garante sin dal primo mancato pagamento, senza dover prima perseguire il locatario. La maggior parte dei proprietari francesi richiede questa forma. Il modello scelto deve quindi precisare chiaramente il tipo di garanzia adottato.
Per un contratto di locazione in un altro paese, queste menzioni variano. Un modello francese applicato a un contratto belga o spagnolo sarà incompleto o conterrà clausole senza valore giuridico locale.
Lingua di redazione e traduzione giurata
La questione della lingua si pone sistematicamente in un contesto internazionale. Un garante anglofono che firma un atto in francese senza comprenderlo potrebbe contestare la validità del suo impegno. Al contrario, un proprietario francese può rifiutare un documento redatto esclusivamente in inglese.
La pratica più sicura consiste nel produrre un documento bilingue o accompagnato da una traduzione giurata. La versione nella lingua del diritto applicabile (quella del paese dell’immobile) fa fede in caso di controversia. La traduzione consente al garante di comprendere l’esatta portata del suo impegno.
Per un contratto di locazione francese, il simulatore di service-public.gouv.fr genera un atto di garanzia in francese con le menzioni conformi al diritto vigente. Questo documento può servire da base, a condizione di aggiungere una traduzione se il garante non legge il francese.
Legalizzazione e apostille
Alcuni locatori o agenzie richiedono che la firma del garante straniero sia legalizzata o apostillata. L’apostille (convenzione dell’Aia) certifica l’autenticità di un documento pubblico in un altro paese firmatario. Questa esigenza non è sistematica, ma rafforza la ricevibilità della lettera, soprattutto quando il garante non può recarsi di persona per firmare davanti al locatore.
Alternative al garante fisico per un contratto di locazione all’estero
Trovare un garante il cui dossier venga accettato da un locatore straniero rimane complicato. I redditi percepiti in un paese terzo sono difficili da verificare, e i documenti giustificativi (dichiarazioni fiscali, buste paga) non hanno lo stesso formato da un paese all’altro.
Numerosi dispositivi aggirano questa difficoltà:
- Visale (Action Logement) copre i contratti di locazione situati in Francia per i giovani di meno di 30 anni e i lavoratori in mobilità, senza condizioni di nazionalità del locatario
- Gli organismi di garanzia privata (Garantme, Unkle o equivalenti) accettano profili internazionali e rilasciano un’attestazione direttamente ricevibile dal locatore francese
- La garanzia bancaria, comune in Svizzera e in alcuni paesi nordici, sostituisce la lettera di garanzia con un conto bloccato presso una banca
Queste soluzioni evitano al garante di produrre documenti giustificativi di reddito in un formato straniero che il locatore non sarebbe in grado di verificare. Semplificano anche la questione della lingua e della legalizzazione.
Documenti giustificativi del garante straniero: cosa può richiedere il locatore
Il decreto del 5 novembre 2015 regola l’elenco dei documenti che un locatore può richiedere a un garante in Francia. Per un garante residente all’estero, si applicano le stesse categorie: documento d’identità, giustificativo di domicilio, giustificativo di attività professionale e giustificativo di reddito.
La difficoltà risiede nell’equivalenza dei documenti. Una dichiarazione fiscale britannica o un estratto conto canadese non ha la stessa forma di una dichiarazione fiscale francese. Il locatore non può richiedere un documento che non esiste nel paese del garante, ma può chiedere un equivalente ragionevole.
Allegare una nota esplicativa che identifichi ogni documento e il suo equivalente francese facilita l’accettazione del dossier. Questa prassi, raramente menzionata nei modelli standard, fa la differenza tra un dossier rifiutato e uno trattato rapidamente.
La scelta del giusto modello di lettera di garanzia per un contratto di locazione internazionale si basa quindi meno sulla forma della corrispondenza e più su tre verifiche preliminari: il diritto applicabile, la lingua ricevibile e la capacità del garante di fornire documenti giustificativi leggibili dal locatore locale.