Uma carta de fiador redigida para um contrato de aluguel francês não funciona tal como está se o imóvel estiver localizado na Suíça, na Bélgica ou na Espanha. A lei aplicável ao fiador é a do país onde se encontra o imóvel alugado, mesmo quando o fiador reside em outro país. Este princípio condiciona a escolha do modelo, a língua de redação, as menções obrigatórias e a forma do compromisso.
Lei do país do imóvel: o critério que determina todo o modelo
Antes de procurar um modelo padrão, a primeira questão diz respeito ao direito aplicável. Para um imóvel localizado na França, é a lei de 6 de julho de 1989 que regula o contrato de locação e, por extensão, o ato de fiador. A PAP lembra que essa regra se aplica mesmo que o fiador viva no exterior ou tenha um domínio limitado do francês.
Concretamente, um fiador residente no Reino Unido que se responsabiliza por um apartamento em Paris deve produzir um ato conforme à lei francesa. As menções obrigatórias (valor do aluguel, duração do compromisso, identificação do locador e do locatário) permanecem as do Código Civil francês. Um modelo de carta de fiador adaptado ao contrato internacional integra essas exigências enquanto considera a situação transfronteiriça.
Por outro lado, para um imóvel na Suíça, as regras mudam radicalmente. O direito suíço permite a fiança bancária através de uma conta de garantia de aluguel bloqueada (oferecida por instituições como UBS), o que torna a carta de fiador pessoal menos comum. Na Bélgica, a fiança também é regulada por regras próprias, distintas do direito francês.
Identificar o país do imóvel antes de escolher um modelo evita a produção de um documento juridicamente inutilizável.
Menções obrigatórias em um ato de fiança internacional
Uma vez identificado o direito aplicável, o conteúdo da carta deve respeitar menções precisas. Para um contrato submetido ao direito francês, o ato de fiança deve conter vários elementos regulados pela lei.
- A identidade completa do fiador (nome, sobrenome, endereço, incluindo se este endereço estiver no exterior) e do locatário
- O endereço do imóvel alugado, o valor do aluguel e das despesas, bem como as condições de revisão do aluguel
- A natureza do compromisso: fiança simples ou fiança solidária, distinção que altera os direitos do locador em caso de inadimplência
- A duração do compromisso e as condições de rescisão, que devem ser explícitas
- A menção de que o fiador tomou conhecimento do valor máximo de seu compromisso, incluindo encargos e penalidades
Na fiança solidária, o locador pode cobrar diretamente do fiador assim que ocorrer a primeira inadimplência, sem primeiro processar o locatário. A maioria dos proprietários franceses exige essa forma. O modelo escolhido deve, portanto, especificar claramente o tipo de fiança adotado.
Para um contrato em outro país, essas menções variam. Um modelo francês aplicado a um contrato belga ou espanhol será incompleto ou conterá cláusulas sem valor jurídico local.
Língua de redação e tradução juramentada
A questão da língua surge sistematicamente em um contexto internacional. Um fiador anglófono que assina um ato em francês sem compreendê-lo poderia contestar a validade de seu compromisso. Por outro lado, um proprietário francês pode recusar um documento redigido apenas em inglês.
A prática mais segura consiste em produzir um documento bilíngue ou acompanhado de uma tradução juramentada. A versão na língua do direito aplicável (a do país do imóvel) prevalece em caso de litígio. A tradução permite ao fiador compreender a extensão exata de seu compromisso.
Para um contrato francês, o simulador do serviço-publico.gouv.fr gera um ato de fiança em francês com as menções conforme à legislação vigente. Este documento pode servir de base, desde que se adicione uma tradução se o fiador não ler francês.
Legalização e apostila
Alguns locadores ou agências exigem que a assinatura do fiador estrangeiro seja legalizada ou apostilada. A apostila (convenção de Haia) certifica a autenticidade de um documento público em outro país signatário. Essa exigência não é sistemática, mas reforça a aceitação da carta, especialmente quando o fiador não pode se deslocar para assinar diante do locador.
Alternativas ao fiador físico para um contrato no exterior
Encontrar um fiador cujo dossiê será aceito por um locador estrangeiro continua complicado. As rendas recebidas em um país terceiro são difíceis de verificar, e os comprovantes (declarações de impostos, contracheques) não têm o mesmo formato de um país para outro.
Vários dispositivos contornam essa dificuldade:
- Visale (Ação Habitação) cobre os contratos localizados na França para jovens com menos de 30 anos e trabalhadores em mobilidade, sem condição de nacionalidade do locatário
- Os organismos de garantia privada (Garantme, Unkle ou equivalentes) aceitam perfis internacionais e emitem um atestado diretamente aceito pelo locador francês
- A fiança bancária, comum na Suíça e em alguns países nórdicos, substitui a carta de fiador por uma conta bloqueada em um banco
Essas soluções evitam que o fiador produza comprovantes de renda em um formato estrangeiro que o locador não saberia verificar. Elas também simplificam a questão da língua e da legalização.
Documentos comprobatórios do fiador estrangeiro: o que o locador pode exigir
O decreto de 5 de novembro de 2015 regula a lista de documentos que um locador pode exigir de um fiador na França. Para um fiador residente no exterior, as mesmas categorias se aplicam: documento de identidade, comprovante de residência, comprovante de atividade profissional e comprovante de renda.
A dificuldade reside na equivalência dos documentos. Uma declaração de impostos britânica ou um extrato de renda canadense não tem a mesma forma que uma declaração de impostos francesa. O locador não pode exigir um documento que não exista no país do fiador, mas pode solicitar um equivalente razoável.
Anexar uma nota explicativa identificando cada documento e seu equivalente francês facilita a aceitação do dossiê. Essa abordagem, raramente mencionada nos modelos padrão, faz a diferença entre um dossiê rejeitado e um dossiê processado rapidamente.
A escolha do bom modelo de carta de fiador para um contrato internacional, portanto, depende menos da forma da carta do que de três verificações prévias: o direito aplicável, a língua aceitável e a capacidade do fiador de fornecer comprovantes legíveis pelo locador local.