Una carta de garante redactada para un contrato de alquiler francés no funciona tal cual si la vivienda se encuentra en Suiza, Bélgica o España. La ley aplicable al aval es la del país donde se encuentra el bien alquilado, incluso cuando el garante reside en otro país. Este principio condiciona la elección del modelo, el idioma de redacción, las menciones obligatorias y la forma del compromiso.
Ley del país de la vivienda: el criterio que determina todo el modelo
Antes de buscar un modelo tipo, la primera pregunta se refiere al derecho aplicable. Para una vivienda situada en Francia, es la ley del 6 de julio de 1989 la que regula el contrato de arrendamiento y, por extensión, el acto de aval. PAP recuerda que esta regla se aplica incluso si el garante vive en el extranjero o tiene un dominio limitado del francés.
Concretamente, un garante residente en el Reino Unido que actúe como aval para un apartamento parisino debe producir un acto conforme al derecho francés. Las menciones obligatorias (monto del alquiler, duración del compromiso, identificación del arrendador y del inquilino) siguen siendo las del Código Civil francés. Un modelo de carta de garante adaptado al contrato de alquiler internacional integra estos requisitos mientras tiene en cuenta la situación transfronteriza.
En cambio, para una vivienda en Suiza, las reglas cambian radicalmente. El derecho suizo permite la garantía bancaria a través de una cuenta de garantía de alquiler bloqueada (ofrecida por instituciones como UBS), lo que hace que la carta de garante personal sea menos común. En Bélgica, el aval también está regulado por reglas propias, distintas del derecho francés.
Identificar el país de la vivienda antes de elegir un modelo evita producir un documento jurídicamente inutilizable.
Menciones obligatorias en un acto de aval internacional
Una vez identificado el derecho aplicable, el contenido de la carta debe respetar menciones precisas. Para un contrato sometido al derecho francés, el acto de aval debe contener varios elementos regulados por la ley.
- La identidad completa del garante (nombre, apellidos, dirección, incluyendo si esta dirección está en el extranjero) y la del inquilino
- La dirección de la vivienda alquilada, el monto del alquiler y de los gastos, así como las condiciones de revisión del alquiler
- La naturaleza del compromiso: aval simple o aval solidario, distinción que cambia los derechos del arrendador en caso de impago
- La duración del compromiso y las condiciones de rescisión, que deben ser explícitas
- La mención de que el garante ha tomado conocimiento del monto máximo de su compromiso, incluidos gastos y penalizaciones
En el caso de un aval solidario, el arrendador puede reclamar directamente al garante desde el primer impago, sin tener que perseguir primero al inquilino. La mayoría de los propietarios franceses exigen esta forma. Por lo tanto, el modelo elegido debe especificar claramente el tipo de aval retenido.
Para un contrato en otro país, estas menciones varían. Un modelo francés aplicado a un contrato belga o español será incompleto o contendrá cláusulas sin valor jurídico local.
Idioma de redacción y traducción jurada
La cuestión del idioma se plantea sistemáticamente en un contexto internacional. Un garante angloparlante que firme un acto en francés sin comprenderlo podría impugnar la validez de su compromiso. En cambio, un propietario francés puede rechazar un documento redactado únicamente en inglés.
La práctica más segura consiste en producir un documento bilingüe o acompañado de una traducción jurada. La versión en el idioma del derecho aplicable (el del país de la vivienda) tiene validez en caso de litigio. La traducción permite al garante comprender el alcance exacto de su compromiso.
Para un contrato francés, el simulador de service-public.gouv.fr genera un acto de aval en francés con las menciones conforme al derecho vigente. Este documento puede servir de base, siempre que se le añada una traducción si el garante no lee francés.
Legalización y apostilla
Algunos arrendadores o agencias exigen que la firma del garante extranjero sea legalizada o apostillada. La apostilla (convención de La Haya) certifica la autenticidad de un documento público en otro país firmante. Este requisito no es sistemático, pero refuerza la admisibilidad de la carta, especialmente cuando el garante no puede desplazarse para firmar ante el arrendador.
Alternativas al garante físico para un contrato en el extranjero
Encontrar un garante cuyo expediente sea aceptado por un arrendador extranjero sigue siendo complicado. Los ingresos percibidos en un país tercero son difíciles de verificar, y los justificantes (avisos de imposición, nóminas) no tienen el mismo formato de un país a otro.
Varios dispositivos eluden esta dificultad:
- Visale (Acción Vivienda) cubre los contratos situados en Francia para jóvenes menores de 30 años y empleados en movilidad, sin condición de nacionalidad del inquilino
- Los organismos de garantía privada (Garantme, Unkle o equivalentes) aceptan perfiles internacionales y emiten un certificado directamente aceptable por el arrendador francés
- El aval bancario, común en Suiza y en algunos países nórdicos, reemplaza la carta de garante por una cuenta bloqueada en un banco
Estas soluciones evitan que el garante produzca justificantes de ingresos en un formato extranjero que el arrendador no podría verificar. También simplifican la cuestión del idioma y de la legalización.
Documentos justificativos del garante extranjero: lo que el arrendador puede pedir
El decreto del 5 de noviembre de 2015 regula la lista de documentos que un arrendador puede exigir de un garante en Francia. Para un garante residente en el extranjero, se aplican las mismas categorías: documento de identidad, justificante de domicilio, justificante de actividad profesional y justificante de ingresos.
La dificultad radica en la equivalencia de los documentos. Un aviso de imposición británico o un extracto de ingresos canadiense no tiene la misma forma que un aviso de imposición francés. El arrendador no puede exigir un documento que no existe en el país del garante, pero puede pedir un equivalente razonable.
Adjuntar una nota explicativa identificando cada documento y su equivalente francés facilita la aceptación del expediente. Este procedimiento, raramente mencionado en los modelos estándar, marca la diferencia entre un expediente rechazado y uno tratado rápidamente.
La elección del buen modelo de carta de garante para un contrato internacional se basa, por lo tanto, menos en la forma de la carta que en tres verificaciones previas: el derecho aplicable, el idioma aceptable y la capacidad del garante para proporcionar justificantes legibles por el arrendador local.